Header
Köpa bostad

Bostadsdjungeln. Du vill hitta din drömlägenhet. Svårt att veta hur du ska gå till väga, speciellt i en marknad där du måste ta snabba beslut om du ens ska ha en chans att köpa din drömbostad? Här kommer lite handfasta tips och information som kan hjälpa dig innan du ger dig ut på visningsrace.



Välj dina visningar

Om du är ute efter att köpa en bostad och inte går på visningar för nöjes skull, bör du vara noggrann när du planerar din visningsdag. Less is more är ett bra ledord om du inte är en rutinerad bostadsköpare. När du är på visningen vill du ha tid att känna in bostaden. Stressa inte på visningen. Du kommer även vilja se bostaden i olika ljus. Så avsätt tid för både dag och kvällsvisning. Dagsvisningen tenderar att vara innan kvällsvisningen, vilket gör att du efter den även kan sålla inför kommande kvällsvisningar.

Hur ska du då sålla bland alla lägenheter? Jag brukar gå efter denna lilla checklista;


Föreningen

Något du inte kan ändra särskilt mycket på, om du inte tänker att du ska bo en längre tid i föreningen och är beredd att engagera dig i styrelsearbetet. Ofta tillhandahålls bara den senaste årsredovisningen på bostadsannonsen. Viktig att ta del av. Jag rekommenderar dock att kolla ett par år tillbaka i årsredovisningarna för att få en djupare förståelse för hur föreningen sköts och dess status. Ibland har mäklaren tillgång till årsredovisningar, annars kan det finnas på föreningens hemsida (om de har en) eller på diverse sidor som tillhandahåller föreningsinformation, t ex allabrf etc. Kika lite extra på följande poster;

- Utgifter. Ta en extra titt på externa kostnader (brukar innefatta uppvärmning, vatten etc). Är de konsekventa, eller varierar de mycket? Hur har föreningen skött det när de varit högre än normalt?

- Skulder. Långfristiga är generellt de som är till bank och den posten som kan bli väldigt dyr om räntorna går upp.

- Lokalintäkter. Om föreningen har lokaler som de hyr ut är det viktigt att se över hur säkra dessa inkomster är. Är det flera små lokaler? En stor lokal innebär ofta en större risk, eftersom hela intäkten försvinner om hyresgästen lämnar. Hur ser löptiderna ut för kontrakten?

- Kommande underhåll. Om föreningen står inför stora underhåll innebär det stora kostnader. Finns det kapital för dessa, eller måste månadsavgifterna höjas eller nya lån tas upp?


Något som bör nämnas är att årets resultat kan vara negativt. Detta på grund av bokföringsmässiga ändringar av hur avskrivningar ska bokföras i föreningen. Jämför istället årets resultat med avskrivningar. Årets resultat - avskrivningar.

Är det en bostadsförening är det viktigt att kontrollera stadgarna, då det är de som styr föreningen. Självklart ska du även kontrollera stadgarna i en bostadsrättsförening, men i en bostadsförening är de än viktigare. I vissa föreningar har det t ex förbjudits att ha katt... Så läs igenom, så slipper du överraskningar!

Något som ofta glöms bort är föreningens gemensamma utrymmen. Finns det en tvättstuga? Hur fungerar den i så fall? Har bostaden ingen tvättmaskin är det väsentligt att det finns en bra tvättstuga där du relativt lätt kan få en tvättid. Bor du i stan kan en fin gård vara guld värd. Kolla noga igenom innan visning!

Vill du få lite mer information om hur föreningen sköts är det alltid en bra idé att kontakta föreningens styrelse.


Läge

Du har säkert hört det förut läge, läge, läge. Ja, detta är det du absolut inte kan ändra på. Men vad är ett bra läge? Inom mäklarvärlden är ett bra läge högt upp, mot gård, skyddat från större vägar/buller och minimalt med insyn. Men här är kanske det viktigaste vad du tycker. Fundera på hur du lever din vardag. Det är du som ska bo i lägenheten.

Som alltid om tanken inte är att bo en längre tid är att följa "mäklarnas riktlinjer" för ett bra läge. De lägenheterna är alltid populära på alla marknader. Om du hittar en bostad med fantastik interiör och bra förening, men kanske inte läget du tänkt från början, prova att ta en tur i området. Gå på restauranger, kika i butiker och försök att uppleva området och skapa dig en bild på så sätt.


Bostaden

Den biten där du kan ändra mest om det skulle behövas. Dock är det viktigt att veta i vilket skick bostaden är i. Är den nyligen renoverad bör det finnas intyg på el och vatten. Finns det inga intyg på t ex det nyrenoverade badrummet bör du ta en extra funderare. Badrum och kök är dyrt och har du inga garantier på att dessa har renoverats korrekt och med garantier kan du behöva göra om dessa. För ett nytt badrum skulle jag sätta en åldersgräns på fem år. Kolla med mäklaren innan visning vilka dokument som finns för genomförda renoveringar. Räkna alltid med renoveringskostnader i din budget.

Potential är något jag letar efter när jag ser en bostad. Är det rätt läge och rätt förening, men bostaden inte känns 100% så försöker jag alltid se om det finns något som kan ändra det. Om bostaden ligger högst upp, finns det en råvind ovanför? Kan man i så fall köpa loss den eller finns det några planer från den? Blir det en bostad ovan kan din bostads värde försämras (om du inte bygger etage). Jag vill gärna se om det finns potential att växa i bostaden, om det finns genomförbara lösningar att ändra planlösningen.


Nu har du förhoppningsvis lyckats att sålla lite bland alla bostäder inför visningsdagen!




Design your blog - select from dozens of ready-made templates or make your own; simply “point & click” - Click here

Likes

Comments

Sälja bostad

Balkongen, det alla sätter på sin "önskelista" när de letar bostad och den delen som de flesta glömmer bort när de väl bor i en lägenhet med balkong. Något de flesta glömmer bort vid försäljning. Nedan har jag listat lite tips för dig som har en balkong/terrass som du vill få lite mer ombonad för dig egen skull eller inför en försäljning.


Möblering

Självklart styr balkongen/terrassens storlek hur du kan möblera. Dock får många plats med mer än de tror genom att planera balkongen noggrant. Du skulle ju inte slänga in vilka vitvaror och skåp som helst i köket, varför göra det med balkongen?

Inför en försäljning vill du visa balkongens hela potential. Ett bra knep är därför att skapa flera olika rum. T ex en plats där du kan inta en måltid, en plats för lite skönt loungehäng osv.

Ska du möblera balkongen enkom för att själv njuta, satsa på de möbler som du kommer att använda. Gillar du att äta på balkongen satsar du på ett bord med ordentliga stolar etc. Om du vill kunna utnyttja balkongen på olika sätt beroende på sällskap osv, satsa på lätta möbler, det lönar sig.

På en liten balkong är det smart att planera på höjden. Vill du ha växter på balkongen, utnyttja en spaljé, vägg etc och skapa din "trädgård" där, istället för i krukor på balkonggolvet.

Mitt bästa tips gällande balkongmöbler är att tänka över om du vill lägga tid på att underhålla dem. Ett bord i trä behöver oljas in (även då och då slipas) för att vara helt och snyggt. Idag finns det många möbler som inte kräver mer än att du täcker över dem vintertid - perfekt för oss som inte orkar lägga tid på att olja och slipa!


Växter

Om växterna enbart är för styling inför fotografering och visning kan du satsa på vad du vill, mer eller mindre. Vill du njuta av växterna under en längre period är ett bra tips att skaffa krukor som kan hålla vatten. Toppen om du åker bort och inte har någon snäll granne som kan hjälpa dig att vattna. Om du ska ha perenner (fleråriga växter) bör du satsa på en kruka med isolerande funktion. Idag finns det krukor som både är frosttåliga och vilka kan hålla vatten. Självklart måste du välja växter efter din växtzon.

För dig som bor i Stockholm är Ulriksdals Slottsträdgård ett hett tips! Har tyvärr inte hittat något jag gillar lika starkt i Göteborg, så får återkomma när jag hittat ett ställe som håller måttet.


Detaljer

Det viktigaste på balkongen för att få till den där ombonade känslan. Textilier och belysning gör att balkongen känns komplett och inbjudande. Ledordet här är desto mer, desto bättre (skippa less is more)!


Är en ombonad balkong värdehöjande?

Av den erfarenheten jag har och andra som är aktiva i branschen är svaret ett solklart ja. Alla som går på en visning ser inte möjligheterna med balkongen. Har du dessutom en liten, smal eller en balkong i ett något mindre fördelaktigt läge (t ex norr) - då lönar det sig verkligen att lägga lite krut på balkongen. POTENTIAL. Det är det du och jag vill se när vi går på en visning. Ett otränat öga ser inte potentialen och då måste vi som gör det visa den.

Om du själv inte känner att du har kunskapen, anlita en stylist eller rådfråga din mäklare - det lönar sig!


En av mina balkonger, före- och efterbilder.

Jag har skapat två olika rum på min balkong, då jag praktiskt taget bor där under sommaren. En loungehörna och en med bord och stolar i modell "caféset". Sen har jag fullkomligt bombat min balkong med växter...



Likes

Comments

Renovering

I äldre hus kan det vara svårt att få till ett funktionellt, men även estetiskt tilltalande badrum, då ytorna ofta är små och det finns en hel del vrår mm. Nedan har jag spaltat upp några tankar kring mindre badrum.


Badrumslayouten

Det som kan vara bland det klurigaste och mest tidskrävande. Idag är det vanligt att flytta på både badrum och kök, något som är väldigt kostsamt. En bra knep är att istället försöka tänka utanför boxen;

  • Kan du ta något annat utrymme i anspråk? T ex en garderob, del av hall etc, vilken ligger i anslutning till stammarna i huset.
  • Kan du byta plats på badrumsinredningen? T ex kan ett utrymme lämpa sig bättre för duschen än för toaletten osv.

Här är ett exempel från en av mina badrumsrenoveringar. Badrummet hade tidigare en s k "Stockholmsdusch" (du var tvungen att duscha över toaletten/handfatet), vilket inte var särskilt praktiskt. Lösningen blev att ta en del av det gamla köket. Placering av badrumsinredningen byttes, vilket gjorde att trots den fortfarande lilla ytan, så blev det ett rymligt badrum. Vi satte inte in några duschväggar, då det skulle kännas för trångt, blev en ring med duschdraperi. Slutprodukten blev ett dubbelt så stort badrum, men ytan som togs märktes inte av i den övriga planlösningen. (Foto taget av Simplerphoto).


Val av inredning

I ett litet badrum är det viktigt att inte sätta in alltför stora badrumsmöbler. T ex kan en enkel spegel ovan handfatet och en smalare kommod göra en att en yta som känns trång blir rymligare. Att välja möbler som är små/smala/ljusa gör att ytorna känns större.


Hålla nere kostnaden

Om du vill skapa drömbadrummet utan att försöka ruinera dig på kuppen är några bra tips att blanda dyrt och billigt. Att satsa lite extra på detaljerna, t ex blandare, handtag. Ett lite dyrare golv gör att ett billigt kakel kan se dyrt ut. I badrummet ovan är golvet från Marrakech design och kaklet tillhör ett av Bauhaus billigaste. Som finish sattes en list med kakel från Sekelskifte.

Själva badrumsinredningen kan bli ganska kostsam, men det går att hålla nere även kostnaderna där och ändå få ett drömbadrum. En kommod från IKEA kan du göra om på många sätt - byt knoppar, blandare eller köp en ny front genom t ex Pickyliving. Återanvänd gamla blandare/toalett/handfat (om det är något du gillar och som inte är trasigt).



Likes

Comments

Sälja bostad

De flesta gör inte bostadsaffärer särskilt ofta och att välja mäklare kan då vara svårt och jobbigt. Hur vet jag att min mäklare är bra? Spelar arvodet någon roll? Nischad mäklare kontra kedja? Frågorna är många och nedan har jag därför listat mina bästa tips för hur du kan sålla bland mäklarna.


Jämför mäklare

Klyschigt kanske, men det är faktiskt här du ser skillnaden på mäklare och mäklare. Bjud hem minst tre stycken mäklare, försök gärna ta in både nischade och större kedjor så du får en ordentlig bild av skillnaderna dem emellan. Mötena får dock inte vara genomstressade, så fråga mäklaren när du bokar in mötet hur mycket tid denne vill ta i anspråk. Bättre att boka färre möten, än många och genomstressade.


Hur du väljer vem du ska bjuda hem

Den svåraste biten - hur ska du hitta den där stjärnmäklaren? Det bästa tipset är att gå på visningar. Se hur mäklaren sköter visningen, kontakten med dig som spekulant och kanske till och med köpare. Kan mäklaren inte hålla en hög standard här är det ett stort varningstecken. Presenterar mäklaren bostaden? Om inte, hur får denne dig att känna att du blir intresserad av lägenheten? En grym mäklare har koll på föreningen, bostaden och området. Se därför till att mäklaren uppfyller samtliga punkter på visningen. Mäklare jobbar 24/7, även om de mer eller mindre är dödssjuka, så försök att alltid gå på två olika visningar på olika dagar med samma mäklare för att få en så rättvis bild som möjligt.

Rekommendationer - i de flesta fall är detta ett ypperligt tillfälle att hitta den bästa mäklaren. Se dock till att din vän/bekant/arbetskamrat/familj berättar varför mäklaren var bra. Tyvärr ställer inte alla krav på sin försäljning, vilket du självklart ska göra.

Reco mfl - om du inte känner någon som kan rekommendera en bra mäklare i ditt område är det alltid ett bra verktyg att läsa betyg av andra som sålt med mäklaren. Finns det någon negativ kommentar om mäklaren? Hur har har mäklaren i så fall bemött den?


Mötet

När du efter rekommendationer hittat några lämpliga kandidater är det dags att bjuda hem samtliga (självklart inte samtidigt). Mötet ska handla om hur du ska kunna maximera din försäljning, oavsett om vi är i en uppåt- eller nedåtgående marknad, inte att du har en fantastisk inredning och att ni hittar en själsfrände i varandra (detta är bara en bonus). Mäklaren är inte hemma hos dig för att lova guld och gröna skogar. Fokusera därför på följande;

- Hur har mäklaren lyckats sälja dyrt förut? Har denne gjort rekordförsäljningar, fråga hur de nådde dit.

- Förhandlingsförmåga. På en marknad som är mättad, på nedåtgående eller att bostaden på något annat sätt är mer svårsåld är det väsentligt att mäklaren är en duktig förhandlare. Be gärna mäklaren förklara hur denne förhandlat upp bra priser på andra svårsålda bostäder.

- Är mäklaren ärlig? Om du inte behöver sälja och marknaden inte är särskilt bra, avråder mäklaren dig att sälja nu? Har din bostad några nackdelar som du bör vara informerad om innan ni inleder samarbetet?

- Vad har mäklaren för verktyg att jobba med? T ex kundregister, marknadsföring etc.

- Hur många visningar har mäklaren per helg?


Arvode och värdering

Uttrycket "du får vad du betalar för" är något du bör ta i beaktande. I 99% av fallen har mäklaren endast en provisionsbaserad lön. Provisionen skiljer sig markant mellan olika företag och orter. Generellt har de större kedjorna lägre provisionssatser än de mer nischade (de nischade drivs ofta som individuella aktiebolag där mäklaren hyr en stol). Här handlar det främst om att förvissa sig om att mäklaren faktiskt hinner lägga den tid som din bostad behöver. En mäklare som tar lägre arvoden behöver oftast sälja fler bostäder (vilket innebär fler visningar och kortare kontakter med spekulanter), medan en som tar högre arvode oftast hinner lägga mer tid på spekulanterna. En mäklare som kan lägga mer fokus på dina spekulanter kommer alltid att nå ett högre slutpris.

Ett värde är en uppskattning utifrån hur marknaden historiskt sett ser ut i jämförelse med dagens läge. Finns det spekulanter som fortfarande är villiga att betala för den rätta bostaden? Många mäklare tar i ifrån tårna när de lägger värderingen i hopp om att du som säljare ska nappa på det höga värdet de mer eller mindre utlovar. Se därför alltid till att ha statistik och om mäklaren hävdar att denne kan slå statistiken - be denne precisera hur. Nöj dig inte med svaret "jag är grym". Utgå alltid ifrån ett spann och ställ in dig på den lägre delen i spannet, sen ska du absolut hålla tummarna för den högre delen i spannet, men ställ inte in dig på det.


Nischad mäklare kontra kedja

Här finns både för och nackdelar. Försök utröna om fördelarna som mäklaren framhåller är till din eller dennes. Hur mäklaren jobbar med företagets verktyg är viktigt, då det inte spelar någon roll t ex hur stort spekulantregister företaget har om inte mäklaren kan hantera det. Alltså - stirra dig inte blind på företaget, utan hur använder sig mäklaren av företaget.


Ställ krav på din bostadsaffär!

Likes

Comments

Köpa bostad

När du sätter din budget kan det vara bra att bestämt dig för om du ska renovera eller inte samt om du ska köpa nyproduktion. Här är det bra att veta vilket syfte köpet har;

  • Enbart för boende.
  • Köp i spekulation att tjäna pengar.

Renovera

Att renovera kan bli kostsamt, därför är det viktigt att ha en marginal i kalkylerna. Risken är annars att du står med en halvfärdig renovering för att pengarna sinade. Banken kan oftast enbart hjälpa till med lån upp till 85% av marknadsvärdet (alltså det pris du köper din bostad för). Därför är det bra att kolla med din bank om de även kan hjälpa till med finansiering av renovering.

Är tanken att du vill skapa ditt drömhem med syftet att vara ett långvarigt boende, så styrs generellt inte prislappen av någon avkastning. Med det menar jag att du kanske renoverar för mer pengar än du skulle få ut vid en försäljning inom en kort tidshorisont.

Mitt bästa råd att ta in flera olika hantverkare – de jobbar olika och det skiljer mycket mellan offerterna. För mig har det varit viktigt att anlita hantverkare som gör ett grymt jobb och som håller deadline. Med det sagt blir det oftast lite dyrare. Jag kan rekommendera ANK Bygg för dig som är Stockholmsbaserad.

Är renoveringen tänkt att generera pengar inom en kort tidshorisont är det viktigt att ha marginaler, då marknaden kan svänga snabbt. För den som gillar siffror är hävstångsformeln perfekt att använda sig av. Det kan även vara bra att faktiskt vara beredd att flytta in i bostaden under en period om t ex marknaden skulle gå ner.


Nyproduktion

Här är det viktigt att tänka på att alla tillval du vill göra är något som du generellt måste betala ur egen ficka. Banken hjälper oftast enbart till med lån upp till 85% av den summan som står i upplåtelseavtalet. Budgetera därför in om du vill göra tillval eller inte.

Hoppas att detta gav lite mer kött på benen gällande finansiering och budgetering!

Likes

Comments

Köpa bostad

En bostadsaffär är något som de flesta gör ett fåtal gånger under sitt liv. Därför blir det många gånger ett bryskt uppvaknande när det är dags att ge sig ut på marknaden, inte minst som förstagångsköpare. Ibland känns hela bostadssnurran omöjlig att ta sig in i eller vidare i för den delen, speciellt i storstäderna där priserna skjutit i höjden de senaste åren.

Något som alltid är bra att ha i bakhuvudet, oavsett om det är första, andra eller tionde affären som ska göras, är att ha koll på sin finansiering. Här gäller det att tänka realistiskt och sätta en budget.


Bolån

För de flesta krävs det att banken hjälper till med ett bolån. Här skiljer det sig mycket mellan bankerna och det är alltid värt att jämföra både räntor, men även vilka lånevolymer som bankerna kan erbjuda. Att jämföra räntor och lånevolymer kan vara tidsödande och många banker kan heller inte ge mer än en preliminär ränteoffert. Här gäller det att du som kund får ställa dig frågan;

  • Hur mycket vill jag låna och hur avgörande är räntan?

Som förstagångsköpare kan ett stort lån vara helt avgörande för att kunna få ihop sin budget. Där är lånevolymerna upp till maximalt 85% vanliga att eftersträva. Större lånevolymer tenderar många gånger även ge rabatter hos bankerna. Vid jämförelsen är ett tips att kolla med ditt fackförbund om de har några avtal med någon bank. Likaså om din arbetsplats har det och många gånger kan du även genom mäklare få en förmånligare ränta och bättre service på dina bolån.

Bankerna är duktiga på att räkna ut vad du preliminärt skulle kunna låna utifrån din inkomst. Det kan du göra på de flesta av bankernas hemsidor, utan att en kreditupplysning görs.

För att du ska kunna få ett lånelöfte kan det ibland behövas kompletterande uppgifter från dig som kund om din kreditupplysning inte räcker till för att kunna göra en bedömning. De vanligaste är följande;

  • Arbetsgivarintyg, max 1 månad gammalt.
  • Lönespecifikationer 6 månader tillbaka.
  • Om du driver eget företag kan du behöva lämna in bokslut mm.

Ett annat viktigt tips är att se över vad du har för krediter. Många gånger finns det krediter som är gamla och som inte blivit avslutade. Lättast är att du gör en kreditupplysning på dig själv. Det kan du bland annat göra på www.UC.se. Hittar du någon kredit som du inte använder är mitt råd att avsluta den. Desto fler krediter du har, desto sämre deal kommer du att få av banken när du ansöker om bolån. Har du gjort en kreditupplysning det senaste året kan du även kolla på den om du ser någon kredit som kan avslutas. Det är onödigt att göra många upplysningar, det kommer enbart belasta dig negativt.

Sammanfattning

  • Räkna på lånelöfte.
  • Kontrollera din kreditvärdighet t ex på UC/gammal kreditupplysning.
  • Sätt din budget utifrån kontantinsats och lån.


(Bild tagen från SBABs hemsida https://www.sbab.se/1/privat/lana/bolan/rakna_pa_ditt_bolan.html)

Likes

Comments

Instagram@bostadsdrom